澳洲投資房產選公寓還是選別墅，相信很多在澳洲買過房產的人都為此傷過腦筋，那么今天就讓我們具體分析下這兩種房產究竟有什么不同以及各自的優缺點。

首先讓我們介紹一下澳洲房產投資備受青睞的幾大原因：

一、 澳洲是一個發達且富裕的國家，人均收入全世界排名前五，人類發展指數更是排名第二。環境優美，空氣清新，享有獨特而舒適的生活環境和完美的社會保障。尤其是著名城市悉尼、墨爾本以及昆州首府布里斯班，曾被評為世界宜居城市。

二、 近年來，澳洲政府出臺了眾多鼓勵和吸引海外投資的政策，使得澳洲經濟在全球動蕩的大環境下仍能穩定發展和移民數量的不斷攀升。人口的增長是維持房產需求的主要因素，因此澳洲房產市場能持續穩定增長。

三、 澳洲房產與其他國家相比具備了自身獨特的優勢。包括租金回報高，投入相對小，可以進行負扣稅(可以合法有效的避個人所得稅)，增值效果顯著且規律，產權永久，沒有遺產稅等。

那么到底選公寓還是別墅好呢?

從投資者購買投資房最為關心的幾個方面來做一個分享，希望給那些將要有投資打算的朋友提供一個方向。

·租金回報·空置率對比·房屋增幅回報·租客人群

在50～60w在這個價格區間里，比較受大家熟悉的應該就是墨爾本CBD以及周邊的公寓， 另外還有墨爾本 Suburb 區域的一些house項目。

其中，挑選兩個最具代表性的區域從以上的這幾個方面做一個對比——CBD 2房的公寓，和近年很火熱的擁有大學城規劃的Werribee 4房的house。

首先，我們先來看看幾組從 Realestate 上截取的一些數據。

墨爾本CBD 2房的公寓數據：截取于2018年7月30日

西南區Werribee 4房的數據：截取于2018年7月30日

① 租金對比

從以上的數據分析中可以看到，市中心公寓的租金是明顯比house高的，租金回報率在5.6%左右，但是同時公寓的物業管理費(Strata)相比house來說是額外的一筆費用，每個季度平均都在1000刀左右，一年下來這比費用也要3千到4千澳幣。

這對于追求租金回報的投資者來說也是一筆不小的投資成本。如果我們按照80%的貸款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理費和市政費(councilrate)，一年也就是1千多刀的收入。

另外大家別忘了，如果我們要找中介出租房子的話，中介管理費我們也要算進去。如果完整的算下來的話，貸款做到8成的話，公寓一年的現金流是負的。如果貸款做到7成的話，公寓一周能有30～40刀的正現金流。

反觀 house，在相同價位的house，年租金是無法與公寓的租金做對比的，畢竟出租的市場行情不同，但是house項目都是獨立獨戶的，是幾乎不會存在物業管理費的，同樣的我們用相同的貸款情況，Werribee一年下來的現金流會出現負的，加上council rate 和中介管理費，還有house所要承擔的土地稅(50w左右的house地稅一年在幾百刀左右)，一年需要有3千～4千澳幣的支出來養房。

所以，從租金角度來看的話，公寓是會比house占有一些優勢，但是如果貸款比例高的話，公寓的現金流也會出現負的，house的話，房東一周則需要補70～80刀來養這個房子。

② 空置率

我相信，很多人可能會有這樣一個疑慮，像Werribee這種區域，并不像CBD看起來對于租房的需求很大，房子會不會產生空置，這樣養房的壓力也會變得很大。

首先，澳洲政府每年對于房屋數量的批建是有嚴格的限定的，并不是開發商想開發多少，政府就批多少的，而會根據整個區域人口發展的速度和規模，來批定建房的數量的。所以在墨爾本的大部分區域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在時間內沒有出租出去的。

我們來看一組數據。CBD (3000)的空置率：

Werribee (3030)的空置率：

通過對比，可以看出墨爾本市中心公寓的空置率在1.4%，Werribee的house的空置率在0.7%，兩個區域的空置情況都是低于大墨爾本地區的平均水平，租房市場都挺活躍，另外Werribee的空置率比CBD的apt還要低，CBD 的 apt 的需求是很大的，但是同時市中心的 apt 供應量是不小的，17年平均每一個月就有一棟新的高層公寓要交房，另外這一方面也說明了墨爾本的 Suburb 區域房屋的供應和需求是相對穩定的，并不會出現供過于求的狀況。所以，空置方面的疑慮是可以打消的。

③ 房屋增幅

?? Melbourne CBD 2房公寓 一年的房屋漲幅

?? Melbourne CBD 2房公寓 十年的房屋漲幅

?? Melbourne Werribee 4房別墅 一年的房屋漲幅

?? Melbourne Werribee 4房別墅 十年的房屋漲幅

從租金角度，公寓的優勢是比house大的，但是從房屋增值的角度來看，house的優勢是要大于公寓。

如果是公寓的話，你還要顧及公寓出售的時間以及房價下跌的風險，因為從近10年的數據來看公寓有明顯下跌的可能。

所以近年來也是因為很多海外買家貸款受到了政策的限制，買家沒有足夠的資金 settle 房子，有很多底價拋售的樓花出現市面上所以導致整個二手房市場和新房市場都受到沖擊，房屋的增長幅度不大。選擇市場組成的主要人群，這也是選擇市場的一個需要考慮的因素。

反之，house是占有自主的土地，土地的稀缺性是比公寓大的，所以從歷史的數據來看，house是只漲不跌，物業升值的空間是比公寓大的。