不良資產(chǎn)處置當中，住宅類房地產(chǎn)是抵押處置中最常見的抵押物，如何讓這些抵押物實現(xiàn)最高價值回收，是一門學問。

一、主要評估思路

在分析抵押住宅的回收問題時，首先要判斷抵押的有效性，其次依據(jù)不同的回收方案對抵押住宅進行估值和回收時間進行分析，并結(jié)合不同回收方案下影響住宅資產(chǎn)變現(xiàn)的主要因素，判斷其可能的回收金額和回收時間。在借款人已經(jīng)違約的情境下，對于債權(quán)人來說，抵押的住宅主要通過以下幾種途徑實現(xiàn)價值回收：

①與抵押人協(xié)議以抵押住宅折價或者拍賣、變賣抵押物清償借款人的銀行貸款；

②協(xié)議失敗情況下，作為債權(quán)人的銀行可通過法律訴訟的方式申請強制執(zhí)行抵押資產(chǎn)；

③其他情況：抵押權(quán)人會同意債權(quán)人(銀行)通過非訴訟的方式處置抵押資產(chǎn)，或者在住宅類房產(chǎn)所有權(quán)人為企業(yè)(借款人)的情況下，借款人可能通過引入第三方機構(gòu)進行資產(chǎn)收購的方式。借款人住宅類房產(chǎn)可能與其他資產(chǎn)一并作價轉(zhuǎn)讓給收購方，此時住宅類房產(chǎn)價值取決于收購協(xié)議安排。

二、抵押住宅有效性評價

有效的住宅抵押至少應符合以下幾方面特征：

一是抵押人應具備相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力。

二是抵押房產(chǎn)符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰。

下列房產(chǎn)不得抵押：

①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

權(quán)屬清晰是指抵押人對抵押房產(chǎn)具有合法、完整、無糾紛的所有權(quán)和充分的處置權(quán)，比如違建房屋抵押無效，部分產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)如經(jīng)濟適用住房、職工以標準價購買的公有住宅等在處置時會受到一定限制，可能存在共有產(chǎn)權(quán)的一方處置房產(chǎn)而其他共有人不同意等情況。

對于建成的住宅房產(chǎn)抵押，遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外資產(chǎn)視同一并抵押，但如果存在抵押的土地權(quán)證面積大于建筑物占用土地面積，應同時辦理土地抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

對于抵押的在建住宅，應為合法建設且辦理抵押登記手續(xù)，對于建設用地使用權(quán)抵押的，地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，處置時需土地和建筑物一并處置，但土地的抵押權(quán)人對新增建筑物的變現(xiàn)價值無優(yōu)先受償權(quán)，如為劃撥用地抵押需經(jīng)縣級以上政府土管部門批準。

三是抵押合同以書面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)依法設立，且處于法律訴訟時效內(nèi)。

①偽造的抵押合同或虛假的抵押登記，不具有法律效力；

②住宅等不動產(chǎn)抵押只有辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)才設立；

③法院對于超過主債權(quán)訴訟時效的抵押權(quán)不予保護，如果作為抵押權(quán)人的銀行超過主債權(quán)訴訟時效行使抵押權(quán)，此時抵押權(quán)已喪失司法保護，導致抵押權(quán)難以實現(xiàn)；

④如果存在抵押合同內(nèi)容與抵押登記內(nèi)容不一致的情況，以抵押登記內(nèi)容為準。

三、抵押住宅回收價值評估

如前所述，抵押住宅的回收價值不同于正常市場條件下的市場價值，回收價值是在企業(yè)或個人無法清償債務時，被申請破產(chǎn)清算或資產(chǎn)強制執(zhí)行變現(xiàn)的情境下，以抵押資產(chǎn)在未來較短期限內(nèi)實現(xiàn)的價值清償債務。

多數(shù)地區(qū)法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)需買受人在很短的時間內(nèi)全款支付，使其受眾有限，處置時需考慮價值折損。抵押住宅回收價值評估實際上是對其在強制變現(xiàn)情景下處置價值的評價，但有時回收價值分析又依托于正常市場情境下價值形成的判斷。

正常市場情境下，對于不同類型房地產(chǎn)估值而言，常用的評估方法主要有市場法、成本法、收益法等。