無論新移民登陸還是在國外生活多年的老移民，都會面臨海外資產申報/報稅的問題。外國政府可能會需要他們提供詳盡的中英文版房地產估價報告，以證明所持有不動產物業在特定日期的市場價值。

委托人做房地產估價報告的目的是為今后出售物業，計算資產增值稅時有合法的扣除依據。也是以后證明合法資金來源的一個重要途徑。結合多年來工作時碰到的情況，現將海外資產申報/報稅涉及到不動產評估的10個常見問題做簡單整理。

（一）國內長期空置的住宅，或留給國內家人使用的住宅，將來賣出時是否免稅

這個要看是否符合加拿大稅法對主要居所的定義。有人問，我可以同時申報中國一套自住房，加拿大一套自住房嗎？你有多少套房用于自住都可以，但同一時期內，一個家庭只能選 擇一套免稅的主要居所。符合主要居住條件才能有稅務上的豁免。

比如，你在上海和多倫多各有一套自住房，如符合條件，上海的房產增值更多，你可以選擇上海房產作為你免稅的主要居住，并不一定只能選擇加拿大的房子作為主要居所。這個選定，是你在心目中做稅務規劃時選定的。在你賣出房屋之前，并不需要告訴稅務局。而在你賣出房屋當年，填報相應稅表來告訴稅務局。如要你境外房產用于出租，就面臨出租收入申報，海外資產申報和房屋出售后資本增值申報的問題。

所以國內的住宅最好在登陸前，都做個評估報告，將來報稅時會很有幫助的。

（二）國內所有的房產，都需要做海外資產申報嘛

這里有個誤區，盡管境外不動產多數情況下需要申報，但并不是所有的不動產都需要申報。作為私人使用（自用）和生意使用的不動產，并不需要在每年的海外資產申報表的T1135上進行申報。

但如果境外房產用途出租，就面臨出租收入申報，當年變現有增值的部分要算當個的個人收入，就也要申報了。總之雖然有些不動產不用申報，但還是都需要做評估的，因為評估費和將來能省下來的稅費相比，可以忽略不計了。

（三）房地產估價報告可否做指定日期的估值，例如：做追溯時點的估值

現實中很大部分客戶是當時登陸時沒有操作房地產估價報告，現在可能要賣房或者有報稅需求了，才想起來要做這套房產幾年前的價格。

我們的專業團隊可以為已移民的客提供追溯時點的估值報告，會根據委托人所指定的日期進行估值，不論是現時估值還是過住指定日期都可以。只不過，時間越久，評估師能掌握到的歷史數據參數越有限，所以盡可能還是在登陸前做好這個事情。

（四）什么是估價時點或價值時點

老版房地產估價規范稱為估價時點，新版估價規范稱為價值時點。都是指房產評估結果對應的時間點。一般是指具體的某一天，也就是說在這個時間點，評估的這套房產市場價格是多少錢。

（五）報告的有效期是多久

報告有效期指報告的使用期限，法定最長期限是一年。海外資產申報用房地產估價報告也都是一年的。房地產估價報告使用期限只是一個格式化的說法，其實對新移民海外資產申報并不是很重要（因為很多客戶都有可能是在幾年后才使用這個報告），最重要的是價值時點，證明登陸前房產成本是多少，這才是資產申報和納稅的關鍵。

（六）評估值是如何確定的，價值標準是什么

海外資產申報用房地產估價報告，估價結論都是市場價值，市場價值定義如下：估價對象在正常交易情況下，由對其了解并熟悉市場行情的交易雙方以公平交易方式在價值日期自愿進行交易的估計金額。

舉例說明：如果評估的是住宅，且市場上二手房交易存在案例的，基本都會采用市場比較法，也就是說這套住宅的評估值，也就是同類房產在二手房交易市場上的估計金額。

（七）身外海外，如何獲取報告

估價報告完成經確認后，我們會委托快遞公司（如DHL，順豐國際件等 ）遞送，幾個工作日后即可將估價報告安全地速遞到客戶手上，方便快捷。

（八）報告保留期限

報告完成后，報告PDF版和紙質版都會給到客戶，建議長期保留。海外資產申報，無論你擁有哪一種資產，最最最重要的是要保留所有海外資產證明以備稅務局查詢。

結合多年來工作經驗，現將海外資產申報涉及到不動產評估的10個常見問題做簡單整理（下）

（九）評估值是否可以高估些

這個問題，在實際工作中幾乎每個客戶都會問到。畢竟評估值高估一點，就意味為征稅基數減少一點。直接關系到要交多少稅。

評估師也是根據估價規范，遵循估價原則，按照一定工作程序，經過認真測算得出的評估值。總之承接業務時，就滿口答應可以高估的評估師一定是不靠譜的，畢竟國外如果被查到惡意逃稅，后果是很嚴重的。

與評估師溝通時，可以多聊些房屋所在區域未來增值的潛力，房屋有哪些增值因素：例如樓王的位置，格局朝向的優勢，特色裝修等，增加評估師對房屋的印象分，在合理范圍內，盡量可以取高值以滿足委托方需求。

（十）境外的收入及資產，不申報會有什么問題

隨著CRS的推進，全球金融賬戶信息交換系統將通過全球金融機構識別和收集非居民金融賬戶信息，海外資產一旦進入銀行賬戶，信息將無處可藏，全球資產將進入裸奔時代。

值得注意的是，申報海外資產并不意味著要交稅，應繳稅款是以納稅人當年的收入來計算，不是根據資產的數量來計算的。海外資產如同一只會生蛋的母雞，生出的雞蛋如同資產的增值和產生的收入。母雞本身不交稅，雞蛋才需要交稅。

特別提醒下：國內只有一套自住房，海外資產申報時，是否需要評估。這個問題也總也被問到，這里建議：最好評估下，自住房雖不用交稅，但時稅務局如果不認，又沒有評估報告，那就有點麻煩了。

以上內容僅供參考，具體的細節還是要和當地負責報稅的會計師多溝通。涉及到房產評估這方面可以隨時咨詢，如超出我專業范圍內的財稅知識，我也會推薦專業的會計師和你溝通。

以上哪怕只有一兩個地方提醒到了你或給了您一些啟發，都會是一件很美好的事情 。