本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)，2017年第三季度中國境外房地產(chǎn)投資，創(chuàng)下自2013年以來的最低水平。雖然商辦持有物業(yè)大幅度下降，不過另一方面，土地開發(fā)項(xiàng)目投資額已累計(jì)至84億美元，較2016年大幅度上漲234%。

始于2012年的房企集體出海，為何在2017年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？戴德梁行研究人員指出，國內(nèi)企業(yè)在海外的投資前景，主要依托于中央政府對政策的調(diào)控。在這段不確定時(shí)期，多數(shù)投資者將維持觀望態(tài)度。

多家企業(yè)賣非內(nèi)地資產(chǎn)

近期多家企業(yè)或?qū)⒎侵袊鴥?nèi)地的房地產(chǎn)資產(chǎn)放到正在出讓，或放到計(jì)劃出讓之列。

買入中國香港項(xiàng)目兩年多以后，2018年年初中洲控股選擇了退出。

中洲控股1月15日表示，公司將以約21.55億港元的總交易對價(jià)，賣掉在中國香港的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對于出售中國香港房地產(chǎn)項(xiàng)目的原因，中洲控股表示，受對外投資政策和境外融資環(huán)境影響，房地產(chǎn)被列為限制開展的境外投資。“根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要，適時(shí)調(diào)整境外投資發(fā)展戰(zhàn)略。”中洲轉(zhuǎn)讓中國香港項(xiàng)目此次出售預(yù)計(jì)為其帶來約10.08億港元（約合8.3億元人民幣）的收益。

有出售計(jì)劃的，不只是中洲控股。

近日有媒體報(bào)道，海航計(jì)劃出售倫敦的路透和瑞信兩棟辦公樓。另有媒體報(bào)道，海航出售的項(xiàng)目相當(dāng)龐大，可能會出售20處在美國、英國等地的資產(chǎn)。

海航還在為海外物業(yè)尋找買家的時(shí)候，萬達(dá)已經(jīng)為倫敦項(xiàng)目找到了下家。

1月16日萬達(dá)酒店發(fā)布公告，公司與第三方簽訂協(xié)議，以3560萬英鎊（約合3.16億元人民幣）的價(jià)格轉(zhuǎn)讓倫敦項(xiàng)目60%的股份。

公告披露，在這次轉(zhuǎn)讓中將為公司帶來約4.34億港元（約合3.57億元人民幣）收益。

萬達(dá)轉(zhuǎn)讓倫敦項(xiàng)目前不久，復(fù)星去年年底也出售了兩個(gè)海外項(xiàng)目。繼去年11月出售倫敦金融城辦公樓后，去年12月復(fù)星又將澳洲悉尼73 Miller Street賣給了合作方。

在中國香港引起轟動的另一項(xiàng)交易，是李嘉誠賣掉了香港中環(huán)中心。

2017年11月李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)集團(tuán)表示，公司以402億港元（約合331億元人民幣）的價(jià)格，將香港中環(huán)中心賣給了一家名為中國港澳臺僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司的企業(yè)。該辦公樓的出售，創(chuàng)下香港商辦樓交易的最高成交紀(jì)錄。

而在2017年年初，上海一家房企也轉(zhuǎn)讓了其在南非的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2017年1月上海證大披露，公司以18.1億蘭特（約9.99億港元）總代價(jià)，賣掉了在南非約翰內(nèi)斯堡的地產(chǎn)項(xiàng)目。此前在2014年上海證大曾計(jì)劃投資80億至100億美元，用10到15年的時(shí)間將位于南非的該項(xiàng)目開發(fā)成綜合類項(xiàng)目。

然而不到3年，上海證大卻黯然以虧損退出這一項(xiàng)目。上海證大披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年及2014年兩年，公司除稅后虧損約3.24億元蘭特及6338.1萬元蘭特。

對于出售項(xiàng)目，上海證大表示主要因南非樓市前景不明朗，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目變現(xiàn)后將為公司用于新的投資、重整資產(chǎn)組合。

高力國際一位研究人員指出，從近期中國企業(yè)的動作來看，中國房企在海外房地產(chǎn)的投資策略正似乎經(jīng)歷一些新的變化：正在由過去的持續(xù)加碼房地產(chǎn)，向逐漸減倉地產(chǎn)投資過渡。

從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，去年中國企業(yè)在海外的地產(chǎn)投資，也經(jīng)歷了一場轉(zhuǎn)變。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年全年中國境外房地產(chǎn)以383億美元的投資額，創(chuàng)下近幾年以來的最高紀(jì)錄。

然而2017年前三個(gè)季度，中國境外房地產(chǎn)投資總額為182億美元，還不到2016年全年的一半。在去年第三季度，中國境外房地產(chǎn)投資額只有25億美元，較2016年同比下降51%，創(chuàng)下自2013年14個(gè)季度以來的最低水平。

受資金回流、政府指導(dǎo)影響

在四五年的時(shí)間里，中國企業(yè)在海外的房地產(chǎn)投資，經(jīng)歷了興起、高潮和回落的過程。

雖然此前有房企提出海外投資計(jì)劃，但最近一輪開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模集體出海的元年，要回溯到2012年。

據(jù)中國海外投資聯(lián)合會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年以來包括萬科、綠地、碧桂園、中國建筑、中國鐵建、中坤、萬通等十幾家房企及央企，在海外的房地產(chǎn)投資計(jì)劃，就已達(dá)到幾百億美元的規(guī)模。

隨后的2013年，中國企業(yè)“出海”陣容更加龐大，投資規(guī)模更是經(jīng)歷了一場爆發(fā)式的增長。SOHO中國、復(fù)星、招商、富力、萬達(dá)、首創(chuàng)、朗詩、鵬欣等一大批房企加入到海外投資的陣營中。幾乎與房企同步，安邦、國壽、平安、泰康人壽、陽光保險(xiǎn)等一大批以中國險(xiǎn)資為代表的投資機(jī)構(gòu)，成為紐約、倫敦、悉尼、東京等海外城市比開發(fā)商還要兇猛的買家，也成為中國買手的重要組成部分。

2016年中國企業(yè)海外地產(chǎn)383億美元（約合2466億元人民幣）的投資額、較2015年同比增長49%的增速，創(chuàng)下新高。

中國企業(yè)海外地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)攀升之際，為何2017年的形勢會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？

在海外有項(xiàng)目的大型房企告訴記者，這其中既有市場形勢、政策的大背景，也有企業(yè)自身的考慮。

“企業(yè)出海的一個(gè)原因是，不少公司認(rèn)為海外項(xiàng)目利潤更高、比國內(nèi)市場好做。但近兩年國內(nèi)樓市的火熱，再次吸引企業(yè)回流。而公司要做大規(guī)模，國內(nèi)市場是主力，出海力度也有所減弱。”一家房企投資部人士說。

從政策層面來看，去年8月份中央政府對企業(yè)海外投資的意見，對市場起到重要的風(fēng)向標(biāo)作用。

2017年8月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的國家發(fā)改委、商務(wù)部、央行、外交部《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》明確，政府將部署加強(qiáng)對境外投資的宏觀指導(dǎo)，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。

“在房企從出海到歸國的背景下，《指導(dǎo)意見》對加快資金回流或投資到其它領(lǐng)域，也有不小的影響。”上海一位不愿具名的分析人士說。

高力國際研究部一位高層指出，從房企投資物業(yè)來看，主要分為買入住宅項(xiàng)目或土地進(jìn)行開發(fā)后散售，以及商辦持有物業(yè)投資兩種類型。房企在海外開發(fā)的住宅項(xiàng)目開發(fā)后，通過散售已回籠了不少資金。而持有類的物業(yè)經(jīng)過三四年的運(yùn)營周期，也將先后達(dá)到投資周期。

“那些已經(jīng)達(dá)到預(yù)期回報(bào)，能找到買家的境外項(xiàng)目，由此開始在市場上找新的接盤人。”前述高層說。

業(yè)界認(rèn)為，部分房企出于資金調(diào)配等原因，也可能出讓持有型商用物業(yè)。此外還有一些境外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，受到市場波動及當(dāng)?shù)卣哂绊懀部赡苊媾R被轉(zhuǎn)讓的選擇。