房地產(chǎn)項(xiàng)目，是EB-5投資一種比較廣泛的類型，因?yàn)槠淇梢蕴峁┐罅烤蜆I(yè)，基本可以滿足EB-5創(chuàng)造就業(yè)的需求，也受到比較多投資者的青睞。但是在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，有很多必要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素。

EB-5投資作為房地產(chǎn)建設(shè)的貸款，投資的風(fēng)險(xiǎn)主要被視為信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是能否得到償還的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這當(dāng)然是一個(gè)最關(guān)心的問題，是否能得到綠卡？資金在貸款到期后，是否能得到償還？

而開發(fā)商擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)是，這個(gè)項(xiàng)目能否建造完工，完工之后的收入是否足夠支持債務(wù)，更重要的是，能否滿足EB-5投資者獲得綠卡的要求。

這種情況下，選擇有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商就顯得尤為重要——并不是說(shuō)一定要大型開發(fā)商，最好是在市場(chǎng)上有執(zhí)行力的。

開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要很長(zhǎng)的時(shí)間，賺錢很容易，但是也很慢。由于EB-5投資需要一定時(shí)間才能進(jìn)入，開發(fā)商在等待期間，可能必須尋找其他融資來(lái)源。

所以當(dāng)投資者分析風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，他們會(huì)希望看到開發(fā)商的執(zhí)行力——這可能意味著財(cái)務(wù)能力，但更多的是來(lái)自經(jīng)驗(yàn)。

要尋找新的開發(fā)商是很難的，所以投資者要尋找那些在項(xiàng)目上取得過(guò)成功的開發(fā)商，這些項(xiàng)目應(yīng)該與投資者想要投資的項(xiàng)目相似。并且開發(fā)商成功地協(xié)調(diào)了許多不同的交易、公司和相關(guān)人員。

同時(shí)，要找一個(gè)了解當(dāng)?shù)爻邪痰拈_發(fā)商，能夠協(xié)調(diào)各種不同的行業(yè)，之前也完工過(guò)類似規(guī)模的項(xiàng)目，并且成本控制得很好。

另一方面，也要審查項(xiàng)目的收益，是否足夠支持開發(fā)商承擔(dān)債務(wù)負(fù)擔(dān)，這包括基本的信用分析和獨(dú)立的盡職調(diào)查。最好進(jìn)行一項(xiàng)獨(dú)立的研究，以確保你了解市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，這樣你就可以計(jì)劃現(xiàn)金流。對(duì)于區(qū)域中心的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能無(wú)法得到第三方獨(dú)立分析。

一些開發(fā)商可能希望將EB-5資金作為一種股權(quán)投資，也就是所謂的夾層債務(wù)。但是，如果EB-5的資金填補(bǔ)了開發(fā)商所需要的大部分融資，那就很危險(xiǎn)了。對(duì)于一個(gè)良好的項(xiàng)目，EB-5投資應(yīng)該只占總投資額的一小部分，這樣才能保證風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)椋@不是金融，而是EB-5啊。