近半年來(lái)，墨爾本與悉尼兩大城市房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯，短期投資吸引力下降，受供給減少和人口增加的有利影響，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)在下跌到可負(fù)擔(dān)價(jià)格時(shí)會(huì)反彈。而澳洲住宅市場(chǎng)降溫，主要原因是貸款縮緊所致。

澳大利亞一直是投資和移民的熱門(mén)地區(qū)，中國(guó)則是其最大外資來(lái)源國(guó)。澳新銀行(ANZ)近期發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，澳洲房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌，而且下降速度將會(huì)加快。許多投資者對(duì)此十分惶恐，不過(guò)要想知道澳洲房地產(chǎn)現(xiàn)狀究竟如何，未來(lái)是漲是跌，我們則需要分析一下房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，然后再做出合理判斷。

澳洲住宅

買(mǎi)房市場(chǎng)：受貸款縮緊影響，供給減緩

今年以來(lái)澳洲主要城市房?jī)r(jià)承壓，悉尼和墨爾本一季度房?jī)r(jià)中位數(shù)分別下跌2.5%和1.7%至90.5萬(wàn)澳元和72.2萬(wàn)澳元。最重要的是首次置業(yè)者增多，使得低端市場(chǎng)需求增大，政府針對(duì)首次置業(yè)者實(shí)行的印花稅優(yōu)惠政策，使得75萬(wàn)澳元以下的可負(fù)擔(dān)房產(chǎn)需求增大。而澳洲審慎監(jiān)管局(APRA)針對(duì)具有風(fēng)險(xiǎn)的貸款所實(shí)施強(qiáng)勁的監(jiān)管政策，各大銀行及各大借貸機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始對(duì)借貸人進(jìn)行更嚴(yán)格的評(píng)估，使得貸款申請(qǐng)變得越來(lái)越難，則使很多想要購(gòu)買(mǎi)高端房產(chǎn)的買(mǎi)家貸款能力降低。

另外，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)偏高，買(mǎi)房需求受到抑制，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于工資上漲速度。如果一個(gè)悉尼家庭首付20%買(mǎi)一套中等價(jià)位的房子，貸款80%，那么他們每個(gè)月需還貸款數(shù)額超過(guò)收入的50%，在墨爾本這一數(shù)字大約是40%。

隨著需求減少，大城市房?jī)r(jià)在狂漲之后迎來(lái)平穩(wěn)期，房屋銷(xiāo)售增速預(yù)期仍受限。值得欣慰的是供給減少和人口增加導(dǎo)致潛在住房需求增加，可以減緩房?jī)r(jià)的下跌速度，高昂房?jī)r(jià)使很多人選擇租房，但如果房?jī)r(jià)一旦下跌到可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)，他們就會(huì)選擇買(mǎi)房，從而阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。

相比較而言，布里斯班和珀斯房?jī)r(jià)更容易負(fù)擔(dān)，一季度房?jī)r(jià)中位數(shù)分別為51.9萬(wàn)澳元和50萬(wàn)澳元，均比上季度下跌2%，相當(dāng)于悉尼房?jī)r(jià)打了55折左右，每月需還貸款數(shù)額分別占收入的27.8%和23.4%，而且從歷史趨勢(shì)來(lái)看，房屋負(fù)擔(dān)能力與貸款利率走勢(shì)基本一致，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，未來(lái)一年內(nèi)銀行貸款利率大概率會(huì)穩(wěn)定在5.2%。

租房市場(chǎng)：悉尼和墨爾本房租回報(bào)率上升

大城市高房?jī)r(jià)抑制了人民買(mǎi)房的需求，使租房的需求越來(lái)越多。3月悉尼和墨爾本租金分別同比上升2.4%和2.2%，專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)一年租金回報(bào)率將會(huì)繼續(xù)上升。

新移民將是房屋需求增加的主要來(lái)源

人口增加是房屋需求增加的重要因素之一，去年全國(guó)人口增加1.6%至2480萬(wàn)，維多利亞州(首府為墨爾本)人口增加2.3%至640萬(wàn)，新南威爾士州(首府為悉尼)人口增加1.5%至790萬(wàn)，其中，海外移民是人口增加的主要方式，這些新增移民的房屋購(gòu)買(mǎi)力旺盛，會(huì)消化很多房屋供給，降低空置率，是支撐房?jī)r(jià)的重要因素之一。

總的來(lái)說(shuō)，住宅需求受利率和貸款影響非常大，目前來(lái)看貸款變難的情況會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但澳信房產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為由于海外移民增加和供給不足，潛在需求其實(shí)非常大，房?jī)r(jià)不會(huì)一直下跌，合理價(jià)格合理時(shí)間投資長(zhǎng)期來(lái)看回報(bào)還是很可觀的，且貸款利率下降對(duì)房?jī)r(jià)也是利好。

在城市選擇方面，悉尼和墨爾本一直是海外投資者的首選，需求旺盛且供給不足，但價(jià)格高昂，保值能力較強(qiáng)，很具有投資價(jià)值。